பாகம்-17: ரியல் எஸ்டேட் மோசடிகள் என்னென்ன? எந்த சொத்தை வாங்கும் போது அதீத கவனம் தேவை!

ரியல் எஸ்டேட் துறையில் மோசடிகளும் அதிகம் என்பதால், எந்தெந்த சொத்தை வாங்கும் போது அதீத கவனம் செலுத்த வேண்டும் என்பது குறித்து விரிவாகப் பார்க்கலாம்.

சொத்து வாங்கும் சாமானியர்கள், பல ஆண்டுகள் சேர்த்து வைத்து அதில் வாங்கும் சொத்தை, மோசடிப் பேர்வழிகளிடம் பணத்தை இழந்து, நீதிமன்றத்திற்கு செல்லகூட பணமின்றி போகும் காலமும் உண்டு. 

அரசு என்னதான் சட்டமியற்றினாலும், தனிமனித கவனம் மட்டுமே இப்பிரச்சனைக்கு தீர்வு. சில விசயங்களை தெரிந்து கொள்வதுடன், சட்ட வல்லுநர்கள் சேவையை பயன்படுத்திக் கொள்வது பல ஆபத்துகளிலிருந்து நம்மை காக்கும். வில்லங்கங்களையும், முன்னெச்சரிக்கைகளையும் சற்று பார்ப்போம்.

“வில்லங்கம்” என்பதென்ன?

சென்னைப் பல்கலைக்கழகத் தமிழ்ப் பேரகராதி “வில்லங்கம்” என்ற வார்த்தைக்கு தடை, துன்பம், அடைமான முதலிய பந்தகம், சொத்துரிமையிலுள்ள தோஷம், வியவகாரம் என பொருள் கூறுகிறது.  பண்டைய சிருங்கலம், பூட்டங்கம் என்பதன் பொருளாக வில்லங்கம் என்ற சொல்லை கொண்டுள்ளனர். இது ஒரு வகையான விலங்கு(Cuff), இரும்புச் சங்கிலி எனலாம்.

சொத்தில் வில்லங்கம் என்பது சொத்தை முழுவதும் உரிமையுடன் கொண்டாடவோ, பரிமாற்றம் செய்யவோ, அனுபவிக்க முடியாத ஒரு தடை அல்லது குறை நிலையெனலாம்.

சொத்தில் வில்லங்கம், மோசடிகள் ஏற்படும் சந்தர்ப்பங்களை சுருக்கமாக காண்போம்:

ரியல் எஸ்டேட் குற்றங்கள்

ரியல் எஸ்டேட் வியாபாரத்தில் ஏமாற்றுதல், மோசடி, போலிக் கையெழுத்து, போலி ஆவணம், ஆள் மாறாட்டம், கறுப்புப் பணம், பதிவு அலுவலக குற்றங்கள் என பல வகையாக உள்ளன.

A) ஏமாற்றுதல்/ மோசடி (Cheating)

• சொத்து பத்திரத்தில் கையெழுத்து போட்டுவிட்டு பணத்தையும் பெற்றுக் கொண்டு, பதிவு அலுவலகம் வந்து பதிவு செய்து கொடுக்காமல், பணத்தையும் திருப்பிக் கொடுக்காமல் அலைகழிப்பது.
• அனுமதி பெறாத தளத்தில் கட்டிடத்தை கட்டி விற்பது.
• அனுமதிக்கப்பட்ட FSI-க்கு மேல் பிரிபடாத பாகங்களை(UDS) விற்பது.
• சொத்தின் சொந்தக்காரர்கள், வேறு ஊரில் இருக்கும்போது, நிலத்தை ஆக்கிரமித்து போலி ஆவணங்களை தயாரித்து விற்பது.
• குத்தகைதாரர்கள் உரிமையாளர் போல் நடித்து உள்-வாடகைக்கு விடுதல், விற்றுவிடுதல் போன்றவை
• சொத்துக்காரர் ஒரே சொத்தை பலருக்கு விற்றல், பலருக்கு பவர் கொடுத்தல்

B) போலி ஆவணம் (Forgery Documents)

• ஒருவரது கையெழுத்தை வேறு ஒருவர் போட்டு, அதன் மூலம் சொத்தை விற்பது
• ஒரு உண்மை ஆவணம் போல் ஆவணம் தயாரித்து விற்றல், அடமானம் வைத்தல்
• போலி பட்டா, சிட்டா போன்றவற்றை தயாரித்தல்

C) ஆள்மாறாட்டம் (Misrepresentation)

சொத்தின் உரிமையாளர் போல் வேறு நபரை உருவாக்கி ஏமாற்றுதல். அதற்காக புகைப்படம், நேரடி புகைப்படம் ஒட்டுவதிலும், அடையாள அட்டைகளே போலியாக தயாரிக்கப்படுகின்றன.

வழக்கறிஞரிடம் கருத்து பெற்ற பின் வாங்க வேண்டிய சொத்துக்கள்?

1. பவர் ஆஃப் அட்டர்னி சொத்து
2. செட்டில்மெண்ட் சொத்து
3. பாகப்பிரிவினை சொத்து
4. தான சொத்து
5. உயில்
6. வாரிசு அற்ற அனாமத்து சொத்து
7. நாட்டை விட்டு வெளியேறியவர் சொத்து(Evacuvee Property)
8. பகைநாட்டவர் சொத்து(Enemy property)
9. நில உச்சவரம்புச் சொத்து
10. அரசு நிலம் கையகப்படுத்துவதாக கண்டறியப்பட்ட சொத்து(acquisition property)
11. பினாமி சொத்து binamy property

யாருடைய சொத்துகள் வாங்க நீதி மன்ற அனுமதி தேவை?

கீழே குறிப்பிட்டுள்ள நபர்களின் சொத்துக்கள் நீதிமன்ற அனுமதி பெற்ற பின்னரே வாங்கவேண்டும்.
1. மைனர் (Minor)
2. மந்தர் (Idiot)
3. பித்தர் (Lunatic)
4. நொடித்தவர் (Insolvent)

கூடுதல் கவனம் தேவையான சொத்து?

1. விற்பவர் ஓரிடத்திலும், சொத்து ஓரிடத்திலும் இருக்கும் போது, கூடுதல் கவனம் தேவை
2. சொத்தை குறைந்த விலைக்கு விற்க முன்வந்தாலும் கவனம் தேவை

சிறப்பு அனுமதி தேவையான சொத்து?

1. இந்து கோயில் சொத்து என்றால் இந்து அறநிலையத்துறை அனுமதி தேவை
2. சர்ச் என்றால் நிர்வாகக்குழு அல்லது பிஷப் அனுமதி தேவை
3. இஸ்லாமிய அறக்கட்டளை சொத்து என்றால் வக்ஃப் வாரிய அனுமதி தேவை
4. கூட்டுபங்கு நிறுவன(Firm) என்றால்-அங்கீகாரம் பெற்ற பார்ட்னர் அல்லது அனைத்து பார்ட்னர்கள்
5. கம்பெனி சொத்து என்றால், நிர்வாக குழு தீர்மானம், அங்கிகாரம் பெற்ற இயக்குனர் அனுமதி அல்லது அனைத்து இயக்குனர்கள்
6. திவாலான கம்பெனி என்றால் அதிகாரபூர்வ கலைப்பாளர்(Liquidator)

சொத்துகளின் மதிப்பு கடுமையாக உயர்ந்துள்ளதால், அது தொடர்பான குற்றங்களும் உயர்ந்து கொண்டே செல்கிறது. இதில் முக்கிய பங்கு சொத்து வாங்குபவரையே சாரும். சொத்து வாங்குவதில் காட்டும் அவசரம், புதிய நபரை நம்புவது போன்றவையே மோசடியில் கொண்டு விடுகிறது. மேலும், இவை குற்றவழக்காக இல்லாமல், குடிமையியல் வழக்காக காவல்துறையில் விசாரிப்பது, மோசடி பேர்வழிகளுக்கு சாதகமாகிறது. 

தொடரும்..

Lr. C.P.சரவணன், வழக்கறிஞர்
9840052475