சட்டம் இருந்தும் பயனில்லை!

உச்சநீதிமன்றத் தலைமை நீதிபதி சூர்யகாந்த், "ரேரா' என்று சுருக்கமாக அழைக்கப்படும் மனை வணிக ஒழுங்காற்றுச் சட்டம்-2016 குறித்து வெளியிட்டிருக்கும் கருத்தும், கண்டனமும் சரியான நேரத்தில் முன்வைக்கப்பட்டிருக்கும் தேவையான அறிவுறுத்தல். "ரேரா' அமைப்பின் செயல்பாடுகளால் நுகர்வோர் முற்றிலுமாக ஏமாற்றம் அடைந்திருக்கிறார்கள் என்பதுடன் நிறுத்தாமல், அந்த அமைப்பையே கலைத்தாலும்கூடத் தவறில்லை என்று தனது அதிருப்தியை வெளிப்படுத்தியிருக்கிறார் தலைமை நீதிபதி சூர்யகாந்த். இந்தச் சட்டம் குறித்து மாநிலங்கள் மறுபரிசீலனை செய்ய வேண்டும் என்றும் தெரிவித்திருக்கிறார்.

2013-இல் முந்தைய டாக்டர் மன்மோகன் சிங் தலைமையில் அமைந்த ஐக்கிய முற்போக்குக் கூட்டணி அரசால் கொண்டுவரப்பட்டது மனை வணிக ஒழுங்காற்றுச் சட்டம் (ரேரா). அடுக்கு

மாடிக் குடியிருப்புகளையும், குடியிருப்புகளையும் கட்டுமானம் செய்து விற்பனை செய்யும் மனை வணிகர்களிடம் இருந்து (ரியல் எஸ்டேட் பில்டர்ஸ்) நுகர்வோரைப் பாதுகாப்பதற்காக இந்தச் சட்டத்துக்கான மசோதா நாடாளுமன்றத்தில் தாக்கல் செய்யப்பட்டது.

பல மாற்றங்களுக்குப் பிறகு, 2016}இல் நரேந்திர மோடி தலைமையிலான முதலாவது தேசிய ஜனநாயகக் கூட்டணி அரசால் நாடாளுமன்றத்தில் அந்த மசோதா நிறைவேற்றப்பட்டு, அதற்குப் பின், சுமார் ஓராண்டுக்குப் பிறகு 2017 மே மாதம் 1-ஆம் தேதி அமலுக்கு வந்தது.

"ரேரா' என்பது மத்திய அரசின் சட்டம் என்றாலும்கூட, மாநிலங்கள்தான் அதற்கான விதிமுறைகளை உருவாக்கி, சட்டத்தை நடைமுறைப்படுத்த ஒழுங்காற்று கண்காணிப்பாளர்களை நியமிக்க வேண்டும்.

"ரேரா' என்பது எப்போதோ நடைமுறைக்கு வந்திருக்க வேண்டிய சட்டம். மனை வணிகர்கள் வாடிக்கையாளர்களிடம் இருந்து அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வீடுகளுக்காக முன்பணம் பெற்று, குறித்த நேரத்தில் வீடுகளைக் கொடுக்காமலும், முறையான அனுமதி பெறாத குடியிருப்புகளைக் கட்டி விற்பனை செய்துவிட்டுத் தலைமறைவாவதும் வாடிக்கையாக இருந்து வருகிறது.

குடியிருப்புகளுக்கு முன்பணம் செலுத்தி அவர்களால் வஞ்சிக்கப்பட்டவர்கள் ஆயிரக்கணக்கானோர். மும்பையில் "நிர்மல் லைஃப் ஸ்டைல்' நிறுவனத்தின் தர்மேஷ் ஜெயின் ஏப்ரல் 2023-இல் குடியிருப்புக்கு முன்பணம் செலுத்திய 34 நபர்களிடமிருந்து ரூ.11 கோடியை ஏமாற்றியதற்காக கைது செய்யப்பட்டார். "ரேரா' சட்டம் வந்த பிறகும் நடந்த மோசடி இது என்றால், அந்தச் சட்டம் வருவதற்கு முன்பு இருந்த நிலைமையை யோசித்துக் கொள்ளலாம்.

"ரேரா' என்பது வெளிப்படைத்தன்மையையும், முறையான செயல்பாடு நடக்கிறதா என்பதைக் கண்காணிப்பதற்காகவும் உருவாக்கப்பட்ட மனை வணிக நுகர்வோர் பாதுகாப்புச் சட்டம். எல்லா குடியிருப்புத் திட்டங்களும் "ரேரா' ஒழுங்காற்று ஆணையத்தில் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். அப்படிச் செய்தால்தான் அந்தத் திட்டத்துக்கு அரசின் அனுமதியைப் பெற முடியும்.

நுகர்வோரிடமிருந்து மனை வணிகர்கள் முன்பணம் பெற்று, அதை மடைமாற்றம் செய்துவிடாமல் இருப்பதற்கு, அந்தந்தத் திட்டத்துக்காகத் தொடங்கப்பட்ட வங்கிக் கணக்கில் முன்பணமாகப் பெற்றதில் 70% வைப்புத் தொகையாகச் செலுத்த வேண்டும் என்பது விதி. முன்பணம் செலுத்திப் பதிவு செய்திருக்கும் நுகர்வோருக்குத் திட்ட வரைபடம், அதற்குப் பெறப்பட்டிருக்கும் அனுமதிகள், எத்தனை நாள்களில் கட்டடம் கட்டி முடிக்கப்பட்டு ஒப்படைக்கப்படும் என்பது குறித்த உத்தரவாதம் ஆகியவற்றை முன்கூட்டியே தெரிவிக்க வேண்டும்.

குடியிருப்பு வாங்க ஒப்பந்தம் மேற்கொண்டிருக்கும் நுகர்வோரின் அனுமதி இல்லாமல், முன்கூட்டியே தெரிவிக்கப்பட்டிருக்கும் வீட்டு வரைபடத்தில் எந்தவித மாற்றங்களும் செய்ய முடியாது. தாமதம் நேர்ந்தால் மனை வணிகர்கள் தண்டனைக்கும் இழப்பீட்டுக்கும் உள்ளாவார்கள். இதுபோன்று நுகர்வோரைப் பாதுகாக்கும் கடுமையான நிபந்தனைகள் "ரேரா' சட்டத்தில் இருக்கின்றன.

இத்தனை இருந்தும்கூட கடந்த 2025-ஆம் ஆண்டு இறுதி நிலவரப்படி "ரேரா' மேல்முறையீட்டு ஆணையங்களில் 8,000-க்கும் அதிகமான புகார்கள் விசாரணையில் இருக்கின்றன. "ரேரா' சட்டம் 40(1) விதிப்படி அபராதத்துடனும், வட்டியுடனும் நுகர்வோர் செலுத்திய தொகையை மனை வணிக நிறுவனத்திடம் இருந்து வசூலிக்க வழிகோலப்பட்டிருக்கிறது. ஆனால், "ரேரா' ஆணையங்களின் தீர்ப்பு அல்லது கட்டளையை நிறைவேற்ற அதிகாரம் வழங்கப்படவில்லை.

ஒழுங்காற்று ஆணையங்கள் பெரும்பாலும் மனை வணிகர்களுக்குச் சாதகமாக புகார்களை விசாரிக்காமல் காலம் கடத்துகின்றன. அப்படியே ஆணை பிறப்பித்தாலும், தங்கள் பணத்தைத் திரும்பப் பெற நுகர்வோர் மாவட்ட நீதிமன்றங்களையும், மாவட்ட ஆட்சியரையும் அணுகி "பிடி ஆணை' பெற்று, சொத்துகளை ஏலத்துக்குக் கொண்டுவர வேண்டும். அங்கேயும் மனை வணிகர்கள் செல்வாக்குத்தான் கொடிகட்டிப் பறக்கிறது. அரசியல்வாதிகளே மனை வணிகர்களாக இருப்பதும், அவர்களின் நலம் விரும்பிகளாக இருப்பதும்தான் மிகப் பெரிய சோகம்.

"ரேரா'வைக் கலைத்துவிடுவது என்பது தீர்வல்ல. "ரேரா' தேவையான கண்காணிப்பு ஆணையம்; நுகர்வோருக்குப் பாதுகாப்பும், விரைந்து நீதியும் கிடைக்க "ரேரா' சட்டத்தை எப்படி வலுப்படுத்துவது என்பதை மாநில அரசுகள் சிந்திக்கக் கடமைப்பட்டிருக்கின்றன.