"ரியல் எஸ்டேட்' அரசியல்

ராஜாஜி, காமராஜ் போன்ற தியாகிகள் அரசியலில் ஈடுபட்ட ஒரு பொற்காலத்தில் ""மக்கள் சேவையே மகேசன் சேவை'' என்ற கோஷத்திற்குப் பொருள் இருந்தது. எளிமையான வாழ்வுக்கு இலக்கணமாகத் திகழ்ந்தனர். மனைவி, மக்களுக்கு சொத்து சேர்க்க அந்தக்கால அரசியல்வாதிகள் எண்ணியதில்லை. அரசியலைப் புனித வேள்வியாக எண்ணி புண்ணியம் தேடிக்கொண்டவர்கள் மறைந்துவிட்டனர்.

இன்றைய இந்திய அரசாட்சியில் பங்கேற்றுள்ள அனைத்து அரசியல்வாதிகளையும் கட்சி வேற்றுமையில்லாமல் ஒற்றுமைப்படுத்துவது "ரியல் எஸ்டேட்' எனப்படும் வீடு, வீட்டடி மனை விற்பனைத் தொழில்.

மக்களால் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட எம்.எல்.ஏ.க்களும், எம்.பி.க்களும் செய்யும் தொழில் என்ன, வருமானம் எவ்வளவு என்ற விவரங்களைத் தேர்தல் கமிஷனுக்கு வழங்க வேண்டும். நூற்றுக்குத் தொண்ணூறு பேர் தங்களின் தொழில் "ரியல் எஸ்டேட்' என்றும், வருமானம் பல கோடிகள் என்றும் தெரிவித்துள்ளனர்.

இந்தியாவில் அரசியல்வாதியாக வேண்டுமென்றால் முக்கியத் தகுதி "ரியல் எஸ்டேட்', "கருப்புச் சந்தை அனுபவம்' என்றுதானே பொருள்!

இந்தப் பின்னணியை வைத்து நாடாளுமன்றத்தில் நிறைவேற இருக்கும் "ரியல் எஸ்டேட்' (ஒழுக்க விதி - வளர்ச்சி) சட்டம் - ஒருக்கால் நிறைவேற்றப்படுமானால் என்ன பலன் என்பதை ஆராயலாம். இச்சட்டம், கட்டடம் கட்டி விற்போர், அப்படிக் கட்டிய வீடு அல்லது அடுக்ககம் (பிளாட்) வாங்குவோர், அரசு அதிகாரம் ஆகிய மூன்று தரப்பு ஒப்பந்த உறவுகளைச் சீரமைப்பதாக எண்ணப்படுகிறது. மிக முக்கியமாக வீடு - அடுக்ககம் வாங்குவோர் நலனை, கட்டட விற்பனையாளர்களின் ஏமாற்று வேலைகளிலிருந்து காப்பாற்றுவதற்காக மேற்படி "ரியல் எஸ்டேட்' (ஒழுக்க விதி - வளர்ச்சி) சட்டம் கொண்டு வரப்படுகிறது. சரி, வீட்டுவசதித்துறை ஒழுங்குமுறை இத்துடன் முடிந்துவிட்டதாகப் பொருள் கொள்ள முடியுமா?

"ரியல் எஸ்டேட்' ஒழுங்குமுறைச் சட்டத்தின்கீழ் வரக்கூடிய நகர்ப்புற வீட்டு வசதிக் கட்டுமானத்தில் விடுபட்ட முகங்கள் பல உண்டு.

முதலாவதாக, வீடு கட்ட நிலம் வேண்டும். கட்டுமான ரியல் எஸ்டேட் முதலாளிகள் நிலம் வாங்கும்போது மற்றொரு சட்டமும் முட்டுகிறது. நில அபகரிப்பு (மறுவாழ்வு - மாற்றுக் குடியிருப்பு) சட்டம். இதுபற்றிய குறிப்பு "ரியல் எஸ்டேட்' சட்டத்தில் இடம்பெறவில்லை.

இரண்டாவதாக, எந்த வீட்டுக் குடியிருப்பு திட்டமும் சுற்றுச்சூழலை அழிக்கும் திட்டமாகிவிடக்கூடாது. 2012-13-ஆம் ஆண்டை வீட்டுவசதி ஆண்டாக அறிவிக்கும் அளவில் ""எங்கு பார்த்தாலும் கட்டடமடா'' என்று சொல்லும் அளவில் புறநகர்ப் பகுதிகளில் உள்ள நீர்ப்பிடிப்புப் பகுதிகள், புஞ்சை நிலம், புறம்போக்கு நத்தம், வனப்பகுதி, புல்வெளி எல்லாமே கட்டடங்களாக மாறியுள்ளன.

பணமிருந்தால் புறம்போக்கு நத்தமெல்லாம் பட்டாவாக மாற்றப்பட்டு விடலாம். ஏனெனில் நம்மால் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டு மக்களவையிலும் மாநிலங்கள் அவையிலும் உறுப்பினர்களாக உள்ளவர்கள் செய்யும் முக்கியத் தொழில் "ரியல் எஸ்டேட்' என்பதை நினைவில் கொள்ள வேண்டும். இப்படித் தொழில் செய்வோர் "ரியல் எஸ்டேட்' சட்டத்தாலும் சரி, நில அபகரிப்புச் சட்டத்தாலும் சரி - விதி மீறினாலும் கூட காப்பாற்றப்படுவது கண்கூடு.

மூன்றாவதாக, நில அபகரிப்பு - நீர்நிலை அபகரிப்புகளுக்கு மேல் குடிநீர் வசதி இன்னமும் பிரச்னையானது. வீட்டு வசதி - குடியிருப்புத் திட்டத்தில் குடிநீர் உரிமையைப் பற்றிய குறிப்பு - வரவிருக்கும் "ரியல் எஸ்டேட்' சட்டத்தில் இல்லை. குடியிருப்புப் பகுதிகளில் குடிநீர்ப் பயன் எல்லோருக்கும் கிடைப்பதாயிருக்க வேண்டும். "ரியல் எஸ்டேட் முதலாளிகள் வானுயர்ந்த கட்டடங்களில் அடுக்ககங்கள் கட்டி மக்களுக்கு விற்கிறார்கள். ஒழுங்கு முறையிலோ, ஒழுங்கற்ற முறையிலோ "டேங்கர்' மூலம் லாரிகளில் குடிநீர் (?) கொணர்ந்து "சம்பு'களில் நிரப்பப்படுகிறது. இந்தக் குடிநீர்க் கட்டணத்தை அடுக்ககங்களில் வாழ்வோர்தான் ஏற்க வேண்டும். அடுக்கக வீடு விற்கும் கட்டட முதலாளிகள் ஏற்பது இல்லை. நுகர்வோர் (வீடு வாங்குவோர்) நலனை மையமிட்டுள்ளதாகப் பீற்றிக்கொள்ளும் இச்சட்டத்தில் தண்ணீர்ச் செலவை நுகர்வோர் மீது சுமத்துவது தடுக்கப்படாமல் விற்போர் ஏற்க வேண்டும் என்று குறிப்பு எதுவும் இல்லையே!

நான்காவதாக, இந்தத் தொழிலில் விளையாடும் கருப்புப் பணம். வீடாக இருக்கும்போது வீடு விற்போர் வாங்குவோரிடம் பெறும் கருப்புப் பணம், வீடு கட்ட மனைகளை வாங்கும்போது மனைக்கட்டு / நிலச் சொந்தக்காரர்களுக்குச் செல்கிறது. விளைநிலங்கள் மனைக்கட்டுகளாக இரண்டு, மூன்று கைகள் மாறும்போது கருப்புப் பணப்புழக்கம் பன்மடங்கு உயர்ந்து நில விலை தாறுமாறாக ஏறுகிறது.

தரகர்களுக்குத் தரப்படும் தொகையும் வீடு, அடுக்ககம் வாங்குவோர் தலையிலேயே விழுகிறது. வீட்டின் அடக்க விலையோடு இந்தத் தரகுத் தொகையும் சேர்ந்துகொள்கிறது. வீடு அடுத்த கை மாறும்போது கருப்புப் பணப் புழக்கமும் கூடிக்கொண்டே போகிறது. எல்லா கட்டங்களிலும் வியாபாரிகளும் தரகர்களும் தங்களுக்குரிய லாபத்தையும் தரகையும் பெற்றுக்கொள்கையில் நுகர்வோர் மட்டுமே முழுச் செலவையும் தாங்க நேர்கிறது. மனை, வீடு விற்போரும் தரகரும் பெற்றுக்கொள்ளும் பணத்தில் கணிசமான பகுதி கணக்கில் காட்டப்படாத கருப்புப் பணமாகவே இருக்கிறது.

இந்த நிலைமாற முதலில் மனை விற்பனையிலும், வீடு விற்பனையிலும் புழங்கும் கருப்புப் பணத்தைக் கட்டுப்படுத்தும் விதத்தில் வருமான வரிச்சட்டம் பாய்வதற்கு ஏற்ப, "ரியல் எஸ்டேட்' ஒழுங்கு முறைச் சட்டத்தில் போதிய வழிமுறை வகுக்கப்படாதது ஏன்?

நிலம், மனை, வீடு வாங்குவோரின் கணக்கு வழக்குகளைக் கண்காணிக்க வருமான வரித்துறை முன்வருவது இல்லை. ஒரே நபர், ஒரே குடும்ப உறுப்பினர் எவ்வளவு வீடு வாங்கினார், எவ்வளவு மனைக்கட்டு, நிலம் வாங்கினார் என்ற கண்காணிப்பு வேண்டும்.

வீடு, மனை விற்பனையில் பத்திர விலை வெள்ளைப் பணம். "சந்தை விலை' கருப்புப் பணம். இந்த கணினி உலகில், வாங்குவோரையும் விற்போரையும் கேட்டு, அவரவர் வருவாய்க் கணக்குகளை "ஸ்கேன்' செய்வது வருமான வரித்துறைக்கு ஒரு கடின வேலையா என்ன?

"ரியல் எஸ்டேட்' விவகாரத்தில் ஒரே விலை என்ற நிலை வருமானால், பத்திரப் பதிவு வருமானம் உயரும். நிதிப்பற்றாக்குறைக்கும் உதவக்கூடிய ஒரே விலை நடைமுறையை மைய அரசு கொண்டு வருவதற்கு ஏற்ப எதுவும் புதிய சட்டத்தில் வழங்கப்படாத சூழ்நிலையில் "ரியல் எஸ்டேட்' ஒழுங்கு முறைச் சட்டத்தை ஒரு சாதனையாக ஐக்கிய முற்போக்குக் கூட்டணி அரசு பெருமைப்பட்டுக் கொள்வதில் ஒரு பொருளும் இல்லை.

"ரியல் எஸ்டேட்' ஒழுங்கு முறைச் சட்டத்தின்கீழ் விளைநிலங்களின் பாதுகாப்பு பற்றிய குறிப்பு இல்லை. இந்தியாவில் கடந்த 20 ஆண்டுகளில் 20 லட்சம் ஹெக்டேர் விவசாய நிலம் "ரியல் எஸ்டேட்' குடியிருப்புகளாகவோ, புதிய தொழிற்சாலைகள் கொண்ட பொருளாதார மண்டலங்களாகவோ, தனியார் கல்லூரி வளாகங்களாகவோ மாறியுள்ளன.

விளைநிலம் "ரியல் எஸ்டேட்' மனைகளாக மாறிப்போனதில் அநேகமாக தமிழ்நாடு முதலிடம் பெறக்கூடும்.

தமிழ்நாட்டில் கிராமப்புறங்களில்கூட தனியார் கலைக்கல்லூரிகள், பாலிடெக்னிக் கல்லூரிகள், மாவட்டத் தலைநகர்களைச் சுற்றிப் பொறியியல், மருத்துவக் கல்லூரிகள் எனக் காளான்களாக முளைத்துள்ளன.

இப்படிப்பட்ட தனியார் கல்லூரிகளில் சுமார் 80 சதவீதம் "ரியல் எஸ்டேட்' அரசியல் முதலாளிகளுக்குச் சொந்தம். இவர்கள் என்ன கல்வித்தொண்டா செய்கிறார்கள்? இப்படிப்பட்ட தனியார் கல்லூரிகளில் படிக்க வைக்கும் ஏழை மாணவர்களின் பெற்றோர்களைக் கசக்கிப் பிழிந்து கல்விக்கட்டணம் பெறுகின்றனர். இந்திய விவசாயத்தைக் காப்பாற்ற வேண்டுமென்று ஊடகங்களில் உதட்டளவில் அறிவித்துவிட்டு, இவர்களே விளைநிலங்களைக் கைப்பற்றிக் கல்லூரிகளையும் ஆங்கிலப் பள்ளிகளையும் கட்டி வருகின்றனர்.

பொதுத்துறைகளில் தனியார் ஆதிக்கம் பற்றிக் கண்டனக் குரல் எழுப்புகின்றனர். நெய்வேலி நிலக்கரி கார்ப்பரேஷனின் பங்குகளை விற்று ரூபாய் மதிப்பை உயர்த்த முடியாது என்றாலும்கூட, தொழில்துறையில் பொதுத்துறையை நசுக்கும் போக்கைக் கணடிப்பதுபோல் நமது அரசியல்வாதிகள் கல்வித்துறையில் பொதுத்துறைக்குக் குரல் கொடுப்பதாகத் தெரியவில்லை.

சென்னை மாநகரைவிட்டு வெளியே வந்தால் அரசுக் கல்லூரிகள் என்று எதுவுமே தட்டுப்படுவதில்லை. 50, 60 ஆண்டுகளுக்கு முன்பு உருவாக்கப்பட்ட தனியார் கல்லூரிகள், கிறிஸ்தவ சமய நற்பணிக் குழுக்கள், ஸ்ரீராமகிருஷ்ணா சமய நற்பணிக்குழு போல் பல நிறுவனங்கள் நடத்தும் கல்லூரிகளுக்கும் இன்று "ரியல் எஸ்டேட்' அரசியல் குழு நடத்தும் கல்லூரிகளுக்கும் நிறைய வித்தியாசம் உண்டு. "ரியல் எஸ்டேட்' அரசியல் புள்ளிகள் விவசாய நிலத்தை கல்லூரி வளாகமாக மாற்றுவதற்குப் புதிய "ரியல் எஸ்டேட்' ஒழுங்கு முறைச் சட்டம் தடை கொண்டு வருவது நன்று.

இந்தப் புதிய "ரியல் எஸ்டேட்' ஒழுங்கு முறைச் சட்டத்தினால் வீடு வாங்குவோர் நலன் காப்பாற்றப்படும் என்று கூறப்படுகிறது. "ரியல் எஸ்டேட்' சட்டம் என்பது திட்ட அடிப்படையில் வீட்டுக் கட்டடங்கள் கட்டுவோருக்கும், வாங்குவோருக்கும் உள்ள உறவை மட்டுமே கருத்தில் கொள்வதாக உள்ளது.

கருப்புப்பணப் புழக்கம், விளைநிலங்களின் பறிமுதல், தண்ணீர் சார்ந்த பிரச்னைகள், சுற்றுச்சூழல் பாதிப்பு போன்ற பல அம்சங்களைக் கருத்தில்கொண்டு, விதிமுறைகளை மீறும் "ரியல் எஸ்டேட்' முதலாளிகளுக்குத் தண்டனை தர வேண்டிய குண்டாந்தடிச் சட்டம், தொட்டால் உடையும் நாணல் தட்டையாக அல்லவா காட்சி தருகிறது? வாழ்க பாரதம்.

கட்டுரையாளர்: இயற்கை விஞ்ஞானி.