Enable Javscript for better performance
பாகம்-2.. நகரமைப்பு பற்றிய உங்கள் அனைத்து சந்தேகங்களுக்கும் பதில் இங்கே !- Dinamani

சுடச்சுட

    

    பாகம்-2.. நகரங்களில் இடம் வாங்கும் போது கவனிக்க வேண்டிய முக்கிய விஷயங்கள்

    By C.P.சரவணன்  |   Published on : 04th July 2017 12:57 PM  |   அ+அ அ-   |   எங்களது தினமணி யுடியூப் சேனலில், சமீபத்திய செய்தி மற்றும் நிகழ்வுகளின் வீடியோக்களைப் பார்க்க, சப்ஸ்கிரைப் செய்ய இங்கே கிளிக் செய்யுங்கள்!

    smart-city

    நகரமைப்பு (Town Planning)
    நகரம் அல்லது நகர பகுதியை திட்டமிடலை நகரமைப்பு என்கிறோம். ஒரு பகுதியில் எதிர்கால வளர்ச்சியை கணித்து, அந்த வளர்ச்சி ஓர் ஒழுங்கான , மக்களின் பாதுகாப்பு, நலவாழ்வு, வாழ்க்கைவசதி, இடநேர்த்தியை மனதில் கொண்டு கட்டிடவியல், கட்டுமானப் பொறியியல், புவியியல், பொருளாதாரம், சமூகவியல் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் அமைக்கப்படுவதாகும்.

    வழி (Access)
    வழி என்பது ஒரு மனைக்கோ அல்லது ஒரு கட்டிடத்திற்கோ நிலையில் உள்ள அணுகு பாதையாகும். அணுகுபாதை பொது வழியாக(public Access) இருக்கலாம் அல்லது தனியார் வழியாக(Private Access) இருக்கலாம். பொது வழி என்பது அரசிற்கோ அல்லது உள்ளாட்சி அமைப்பிற்கோ(Local body) சொந்தமானதாகும். தனியார் வழி என்பது தனியாருக்கு அல்லது அவ்வழியை ஒட்டி குடியிருப்போருக்கு சொந்தமானதாகும்.

    பாகம்-1 அங்கீகார மனை: சொத்து வாங்கும் போது தெரிந்துகொள்ள வேண்டியது என்ன?

    ஒரு மனைக்கோ (site), மனைப்பிரிவிற்கோ (Lay out) அல்லது ஒரு கட்டிடத்திற்கோ (Building)நகர் ஊரமைப்புத்துறை மற்றும் உள்ளாட்சி அமைப்பிலிருந்து உரிய அனுமதி பெற வேண்டும் என்றால், அணுகு பாதை அவசியமாகும்.

    கட்டிடம்(Building)

    • கட்டிடம் என்பது ஒரு வீடு, புற வீடு (Out House) தொழுவம்(Stable), கழிவறை, கிடங்கு(Godown), கொட்டகை (Shed), குடிசை, சுவர், (மதில் சுவரை தவிர்த்து) மற்றும் செங்கல், மண், மரம், உலோகம், அல்லது வேறு பொருட்களாலான கட்டுமானத்துடன் கூடிய கட்டமைப்பு.
    • சக்கரங்களின் மேல் அல்லது கடைக்கால்(Foundation) எதுவுமின்றி தரைமேல் இருக்கின்ற கட்டுமானம்.
    • மக்கள் வாழ்விடமாக பயன்படக்கூடிய அல்லது பொருட்களை வைப்பதற்கு பயன்படக்கூடிய கப்பல், படகு, கூடாரம், சரக்கு வண்டி மறும் வேறு எந்த ஒரு கட்டமைப்பு மற்றும் கட்டிடத்தை ஒட்டியுள்ள தோட்டம், விளையாடுமிடம், தொழுவங்கள் மற்றும் கட்டிடத்துடன் கூடிய தொடர்புள்ள துணை கட்டமைப்பு.

    குழுமக் கட்டிடம் (Assembly Building)
    ஒரு கட்டிடமோ அல்லது கட்டிடத்தின் பகுதியோ, 50-க்கும் குறையாத நபர்கள், கேளிக்கை (Amusement), பொழுதுபோக்கு (Recreation), சமுதாயம், ஆன்மிகம், தேசநலன், உரிமையியல்(Civil), பயணம் மற்றும் இவை போன்ற நோக்கத்திற்காக கூடுவது அல்லது திரள்வது ஆகியவற்றிற்காக பயன்படுத்தப்பட்டால், அக்கட்டிடம் குழுமக் கட்டிடம் ஆகும்.

    உதாரணமாக, அரங்கு(Theatre), திரை அரங்கு(Cinema Theatre), சபை கூடம்(Assembly Hall), கலை அரங்கம் (Auditirium), பொருள்காட்சி (Exhibition) அருங்காட்சியகம்(Museum), சறுக்கு விளையாட்டுத் திடல்(Skating ground), உடற்பயிற்சிக் கூடம்(Gymnasium), வழிபாட்டு இடங்கள்(Places of worship), நடன அரங்குகள் (Dance hall), பயணிகள் நிலையம்(Passanger station), வான்வழி, தரைவழி மற்றும் கடல்வழி சேவை முனையங்கள், பொது போக்குவரத்து சேவை நிலையங்கள்(Public transport services), விளையாட்டு அரங்ககம் மற்றூம் இவைபோன்ற கட்டிடங்கள் குழுமக் கட்டிடம் எனப்படும்.

    கட்டிட முன்புற வரம்புக்கோடு (building Line)

    • ஒரு மனையில் கட்டிடத்தின் முன்புறச் சுவர் அமையுங்கோடு கட்டிட முன்புற வரம்புக்கோடு எனப்படும். இந்தக்கோடு, ஒரு மனையில் சாலை வரம்பிற்கு பின்னால் அமையும்.
    • ஒரு மனையில் சாலை வரம்பிற்கும் கட்டிட முன்புற வரம்பு கோட்டிற்கும் இடையே உள்ள இடம், முன்பக்க திறந்தவெளி(Front Open Space) எனப்படும். இந்த முன்பக்க திறந்தவெளி மனையின் முன்புறமுள்ள சாலையின் அகலத்தையும், கட்டிட உயரத்தையும் பொறுத்து அமையும், இந்த முன்பக்க திறந்தவெளியில் பொதுவாக கட்டுமானம் எதுவும் செய்யக்கூடாது.

    ஒருமனையின் முன்பக்க திறந்தவெளி குறைந்தபட்சம் 1.5 மீட்டரும், அதிகபட்சம் 7 மீட்டரும் இருக்க வேண்டும்.

    சாலை அகலம்

    கட்டிட முன்புற வரம்புக்கோடு

    தேசிய நெடுஞ்சாலை / மாநிலநெடுஞ்சாலை

    7 மீட்டர்

    இதர சாலைகள்

    12 மீட்டர் வரை அகலமுள்ல சாலை

    3 மீட்டர்

    12 மீட்டர் முதல் 18 மீட்டர் வரை அகலமுள்ள சாலை

    4.5 மீட்டர்

    18 மீட்டருக்கு மேல் அகலமான சாலை

    6 மீட்டர்

    பண்ணை வீடு(Farm House)
    விவசாயம் அல்லது தோட்டப் பண்ணையைச் சார்ந்த உபயோகத்திற்காகக் கட்டப்படும் கட்டிடம் பண்ணைவீடு ஆகும். பயிர்த்தொழில் அல்லது தோட்ட வேலைக்கு தொடர்பில்லாத வகையில் கட்டப்படும் எந்தக் கட்டிடமும் பண்ணை வீடு என பொருள்படாது.

    சிறப்புக் கட்டிடம் (Special Building)

    • இரண்டு தளங்களுக்கு மேல் நான்கு தளங்கள் வரையுள்ள குடியிருப்பு அல்லது வணிகக் கட்டிடம் (அல்லது)
    • ஆறு குடியிருப்புகளுக்கும் கூடுதலான எண்ணிக்கை கொண்ட குடியிருப்புக் கட்டிடம் அல்லது 
    • 300 சதுர மீட்டருக்கு கூடுதலான தளப்பரப்பு கொண்ட வணிகக் கட்டிடம்
    • எனினும் மூன்றாண்டுகள் பழைமையான ஏற்கனவே உள்ள தரை தளம் மற்றும் முதற்தளமுள்ளதனித்த கட்டிடத்தில் கூடுதல் கட்டுமானமாக இரண்டாம் தளம் கட்டப்படுகின்றபோது அக்கட்டிடம் சிறப்புக் கட்டிடம் என பொருள்படாது.

    பல மாடிக்கட்டிடம் (Muliti- Storied Building)

    • தரைதளம் உள்ளிட்ட நான்கு தளங்களுக்கு அதிகமான தளங்கள் கொண்ட கட்டிடம் பலமாடிக் கட்டிடம் ஆகும்.
    • தரை தளம் தூண் தளமாக(Stilt Floor) வாகன நிறுத்தமாக பயன்படுத்தப்பட்டால் ஐந்து தளங்களுக்கு அதிகமான தளம் பலமாடிக் கட்டிடமாகும்.

    திட்ட அனுமதி (planning Permission)

    ஒரு இடத்தில் அல்லது ஒரு மனையில் அபிவிருத்திப்பணி (Developmental Work) அல்லது கட்டுமானப் பணி (Construction Work) தொடங்கு முன்பு, அந்த நில உரிமையாளர் நகர் - ஊரமைப்புச் சட்டம், 1971-இன் கீழ் நகர் - ஊரமைப்புத்துறை அல்லது உள்ளாட்சி அமைப்பிலிருந்து பெற வேண்டிய ஓர் அனுமதி திட்ட அனுமதி ஆகும்.

    உள்ளாட்சி அமைப்புகள் (Local bodies)

    மாநகராட்சி, நகராட்சி, பேரூராட்சி, ஊராட்சி ஆகியன உள்ளாட்சி அமைப்புகளாகும். 

    திட்ட அனுமதியும் (planning Permission) கட்டிட உரிமமும் (Building Licence)
    நில அபிவிருத்தி பணி அல்லது கட்டுமானப்பணியைத் தொடங்கு முன்பு, அப்பணிக்காக விண்ணப்பத்தின் பேரில் நகர்-ஊரமைப்புத் துறையின் கீழ் இயங்கும் உள்ளூர் திட்டக் குழுமம் (Local Planning Authority) அல்லது உள்ளாட்சி அமைப்பிலிருந்து பெறுவது திட்ட அனுமதியாகும்(Planning Permission). அந்தத் திட்ட அனுமதியின் பேரில், உள்ளாட்சி அமைப்புகள் உள்ளாட்சி சட்டங்களின் கீழ் கட்டிட உரிமத்தினை(Building Permission) வழங்குகின்றன.

    உள்ளாட்சி அமைப்புகளின் அதிகாரங்கள்(Power delegation)
    நகர்-ஊரமைப்புச் சட்டத்தின் கீழ் உள்ளாட்சி அமைப்புகள்  தரை தளம், முதல் தளம் மற்றும் இரண்டாம் தளம் உள்ள 4000 சதுர அடி பரப்புள்ள குடியிருப்புக் கட்டிடத்திற்கும், தரை தளம் மற்றும் முதல் தளம் கொண்ட 2000 சதுர அடி பரப்புள்ள வணிகக் கட்டிடத்திற்கும் உள்ளாட்சி அமைப்புகள் திட்ட அனுமதி வழங்கலாம். 

    நகர்-ஊரமைப்புத் துறையின் கீழ் செயலாற்றும் உள்ளூர்த் திட்டக் குழும உறுப்பினர்-செயலர், மண்டல துணை இயக்குனர் மற்றும் புதுநகர் அபிவிருத்திக் குழும உறுப்பினர்-செயலர் ஆகியோர் கீழ்க்கண்ட இனங்களுக்குத் திட்ட அனுமதி வழங்கலாம்.

    1. 25,000 சதுர அடி பரப்பிற்கு மிகாத தரை தளம் மற்றும் முதல் தளம் உள்ள சாதாரணக் கட்டிடம்
    2. 25,000 சதுர அடி பரப்பிற்கு மிகாத தரை தளம் மற்றும் முதல் தளம், இரண்டாம் தளம் மற்றும் மூன்றாம் தளம் உள்ள சிறப்புக் கட்டிடம்.
    3. பள்ளிக் கூடக் கட்டிடம் பரப்பிற்கு அளவுக் கட்டுப்பாடு இல்லை. 
    4. தொழிற்கூடக் கட்டிட அளவிற்கும், குதிரைத் திறன்(Horse Power) அளவுக்கும் கட்டுப்பாடு இல்லை.
    5. மனைப்பிரிவு நகர்ப்புற பகுதிகளில் 5 ஏக்கர் நிலப்பரப்பிற்கும், கிராமப்புறப் பகுதியில் 10 ஏக்கர் நிலப்பரப்பிற்கும் திட்ட அனுமதி வழங்கலாம்.

    மேற்குறிப்பிட்ட இடங்கள் தவிர, மற்ற உத்தேசங்களுக்கு சென்னையில் உள்ள நகர் ஊரமைப்பு இயக்குனர் திட்ட அனுமதி வழங்குவார். இந்தத் திட்ட அனுமதியின் பேரில் உள்ளாட்சி அமைப்புகள் உரிய உரிமம் வழங்கும்.

    திட்டப் பகுதி (Plan Area)
    சென்னை பெரு நகர் பகுதியை தவிர்த்து தமிழ்நாட்டில் அரசு ஒப்புதல் அளித்துள்ள முழுமைத் திட்டம் செயல்பாட்டில் உள்ள பகுதிகள் திட்டப் பகுதிகளாகும்.

    திட்டமில்லாப் பகுதி (Non Plan Area)
    சென்னை பெருநகர் பகுதியை தவிர, தமிழ்நாட்டில் அரசு  இணக்கம் அல்லது ஒப்புதல் அளித்துள்ள முழுமைத் திட்டம் செயற்பாட்டில் இல்லை எனில், அப்பகுதி திட்டமில்லா பகுதி ஆகும்.

    திட்ட அனுமதியின் கால அளவு
    திட்ட அனுமதி மூன்று ஆண்டுகளுக்குச் செல்லுபடியாகும், மேலும் மூன்றாண்டுகளுக்குப் புதுப்பித்துக் கொள்ளலாம். முதல் திட்ட அனுமதி காலம் முடிவடைவதற்கு ஒரு மாதத்திற்குள் திட்ட அனுமதியை புதுப்பிக்க விண்ணப்பிக்க வேண்டும்.

    திறந்தவெளி ஒதுக்கீடு நிலங்கள் Open Space Reservation (OSR)
    பூங்கா அல்லது விளையாட்டுத் திடல் போன்ற சமூக பொழுது போக்கு உபயோகத்திற்கு ஒதுக்கப்படும் இடங்கள், பொதுச் சாலையை ஒட்டி, தரைமட்டத்தில் நகரமைப்பு துறை குறிப்பிடும் வடிவம் மற்றும் இடத்தில் கீழ்க்கண்டவாறு அமைக்கப்பட வேண்டும்.

    மனைப்பிரிவு இடத்தின் பரப்பளவு

    ஒதுக்கீடு

    முதல் 2500 சதுரமீட்டர் வரை

    ஒதுக்கீடு எதும் தேவையில்லை

    2500 சதுர மீட்டர் பரப்பளவிற்கு மேல்

    மனைப்பிரிவு மொத்த பரப்பளவில் 10%. அகலம் குறந்தது 10 மீட்டர் இருக்க வேண்டும்.

    உளக்கத் தளப்பரப்பு குறியீடு (Floor Space Index)
    கட்டிடத்தில் பொதுவாக அனுமதிக்கப்படும் தளப்பரப்பு குறியீட்டிற்கு கூடுதலாக ஒரு மனையில் அனுமதிக்கும் தளப்பரப்பு, உளக்கத் தளப்பரப்பு குறியீடு எனப்படும். 

    விதி மீறல் கட்டிடங்களால் பாதிப்புகள்
    சென்னையில் விதிமீறல் கட்டிடங்களை வரையறை செய்வது தொடர்பாக 2 லட்சம் மனுக்கள் நிலுவையில் உள்ளன. சென்னை பெருநகரில் விதிமீறிக் கட்டப்பட்ட கட்டிடங்களில் அவ்வப் போது விபத்துகள் நடப்பதும், ஒருசில நாட்கள் அதுபற்றி பரபரப்பாக விவாதங்கள் நடப்பதும், மீண்டும் விவகாரம் அடங்கிப்போவதும் தொடர்கதையாக உள்ளது. 

    விதிமீறிக்கட்டுவதால் குடியிருப்போருக்கு ஏற்படும் பிரச்சினைகள்

    • தீ மற்றும் பிற அவசரத்தின் போது தீயணைப்பு வாகனம் நுழைய முடியாமை
    • ஆம்புலனஸ் வசதி கூட பெற முடியாத நிலை
    • ஈமக்காரியத்துக்கு வண்டிகள் வரமுடியாத நிலை

     
    தொடரும்…

    C.P.சரவணன், வழக்கறிஞர் 
    தொடர்புக்கு - 9840052475
     

    • அதிகம்
      படிக்கப்பட்டவை
    • அதிகம்
      பகிரப்பட்டவை
    google_play app_store
    kattana sevai